房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問題分析

【摘要】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及到的點(diǎn)和面都非常廣，工程管理人員只有善于抓住關(guān)鍵問題加以重點(diǎn)管理才能促進(jìn)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，并提高工程效益。本文作者結(jié)合自己的工程管理經(jīng)驗(yàn)，都其中的一些關(guān)鍵問題的管理提出了自己的一些見解。
　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費(fèi)的雙重性及房地產(chǎn)的保值、增值性七大特性。房地產(chǎn)開發(fā)分四個(gè)階段進(jìn)行：決策階段——前期階段——施工階段——竣工使用階段。這四個(gè)階段構(gòu)成了建設(shè)工程管理的全過程。下圖1反映了不同階段對(duì)項(xiàng)目工程成本的影響。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析
　　房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的關(guān)鍵點(diǎn)
　　2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理
　　工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長(zhǎng)期發(fā)展息息相關(guān)。 因此一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會(huì)很難修復(fù)， 并且嚴(yán)重影響工期，增加投資成本。這就要求項(xiàng)目建設(shè)過程中一定要做好質(zhì)量的預(yù)控，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理：
　　(1)做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)或不合理直接帶來工程中的質(zhì)量問題，所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。
　　(2)確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。
　　(3)對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。
　　(4)嚴(yán)把材料關(guān)， 不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。
　　(5)控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。
　　(6)認(rèn)真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。
　　總之，對(duì)質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預(yù)控，就是對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制。當(dāng)然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就應(yīng)該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問題。
　　2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理
　　完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配。是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。
　　2.3 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理
　　施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、 施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確， 首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。
　　對(duì)于開發(fā)成本包括了以下幾方面：(1)土地費(fèi)用;(2)前期工程費(fèi);(3)建筑安裝工程費(fèi);(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);(5)公共配套設(shè)施費(fèi);(6)開發(fā)間接費(fèi);(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用。
　　其管理分為兩個(gè)大的階段：(1)策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理;(二)發(fā)包、施工階段的成本管理。而項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段。從國(guó)內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，影響項(xiàng)目投資最大的階段是占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段：在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為 5%-35%，可見成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。 很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在第二個(gè)階段，固然有其重要意義， 但卻有所偏頗，這就是要求項(xiàng)目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
　　2.4 加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理
　　工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理自然就成為一項(xiàng)很重要的工作。對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開始著手。
　　首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：(1)確定工期總目標(biāo);(2)編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃;(3)編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行;(4).施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。
　　緊接下來要做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：(1)編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行;(2)編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。
　　最后要做好施工階段的管理工作：(1)編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行;(2)編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。
　　做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對(duì)各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響。詳細(xì)的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時(shí)有效的措施來消除，解決各個(gè)存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計(jì)劃的有效實(shí)施。
　　2.5 要加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)管理
　　針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標(biāo)企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利施工。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中多單位問的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對(duì)施工工期等因素同施工過程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，以此保障工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
　　2.6 提升房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的綜合水平
　　房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)愛。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過程的管理。
　　同時(shí)注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉獵的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)鬣的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā).以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。
　　綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，在開發(fā)管理中認(rèn)識(shí)到關(guān)鍵點(diǎn)，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以此為基礎(chǔ)促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。（資料來源：中國(guó)工程管理網(wǎng)）

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