談房地產(chǎn)工程項目全程管理

摘要：本文結合房地產(chǎn)開發(fā)公司工程項目管理的部分實例，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)公司工程項目的全程管理，提出了房地產(chǎn)工程項目的前期管理是從項目規(guī)劃到項目實施之前的管理，是管理的核心，中期管理主要是進度、質量、投資的管理，是管理的重點，后期管理是管理的升華，這些管理中最重要是人的管理。
關鍵詞：項目管理 前期管理 中期管理 后期管理
　　房地產(chǎn)工程項目全程管理是一項系統(tǒng)的復雜的工程，各個方面是相輔相成，相互牽扯，要做好全程管理，必須從以下幾個方面做好工作。
1、工程項目的前期管理——管理的核心
　　這里的前期管理是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的任何一個工程項目從購買到土地使用權開始到進入工程實體建設前的管理工作。簡單地說就是自房地產(chǎn)開發(fā)公司土地競標中標到工程實體開始建設為止，這個階段是管理的核心，最關鍵。在這一階段主要研究的是設計方案、施工圖紙、招投標文件、合同以及工程現(xiàn)場的實際情況等，任何一項的漏洞或錯誤都會對我們以后的管理造成工作上的被動和經(jīng)濟上的損失，這階段對項目投資的影響程度為95%以上�，F(xiàn)場管理人員對這些資料內容的不熟悉，將造成項目管理工作上的失誤和信息的缺真。
　　在這一階段我們須從以下四個方面做好準備工作：
　　1.1設計方案的研究、確定。
　　現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的土地已經(jīng)含有土地的使用性質、用地強度、容積率等設計條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司購買土地后，根據(jù)政府部門的設計條件，就要進行項目調研：項目周邊的環(huán)境，項目的市場情況，項目地點的風土人情。進一步進行項目的定位：項目的檔次，項目的銷售對象以及項目的目標。根據(jù)以上資料進行建筑方案的研究、設計和確定，做到建筑平面布置合理，結構設計施工經(jīng)濟。此階段是決定項目成功與否的關鍵，決定項目的投資收益。例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司過高的估計項目所在地的消費能力，將其開發(fā)的高層項目的套型面積定位在130--200平方米的戶型上，并且一次完成了5棟共計496套，結果該公司完全陷入了困境。因此，設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。
　　1.2、審核圖紙，解決圖紙自身存在的問題。
　　現(xiàn)在設計院出來的圖紙，因為工期、責任心、技術力量等因素往往錯漏百出，特別是一些細部節(jié)點的建筑做法，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目管理人員組織好監(jiān)理、施工單位，同時協(xié)調好公司有關的技術人員多看圖、多審圖，提前發(fā)現(xiàn)圖紙的錯漏，并及時解決，保證圖紙的準確性和合理性，從龍頭上堵住錯漏，減少施工階段的設計變更和工程簽證，挽回工期和經(jīng)濟損失。延伸一下，就是在每一階段施工前，都要研究圖紙，做好準備
　　同時針對工程實際情況，了解工程做法是否與工程建設實際配套，目前，受專業(yè)水平的限制，房地產(chǎn)開發(fā)公司設計委托任務書的內容不全面，對于工程主體完成后，裝修標準現(xiàn)場定，造成工期控制難度加大，工程費用增加。
　　1.3、研究項目范圍和確定合同內容。
　　我們要對項目范圍進行詳細研究、確定合同條款內容，根據(jù)項目范圍確定采用固定總價合同還是使用固定單價合同。根據(jù)項目范圍情況研究合同的風險，約定項目的風險范圍。合理規(guī)避合同風險，全面履約，預防和減少合同糾紛。
　　對承包企業(yè)的承諾、服務做好充分的了解熟悉，解決標書的合同范圍是否有遺漏、是否有重復，才能有利于以后的工程管理，加重我們與對方的商談砝碼，贏得對方的尊重。
    1.4、核對招投標文件、合同、施工圖紙與施工現(xiàn)場實際是否相符。
　　我們要充分了解施工現(xiàn)場的情況，核對招投標文件、合同、圖紙是否與施工現(xiàn)場實際相符，將問題在事前解決。例如：有一工程中，空調發(fā)包供貨合同明確指出：“供需雙方若對合同提出變更意見，應采取書面形式于交貨之日前30天向對方提出合同變更請求，”工地代表在了解合同內容后，想到曾收到一份設計變更，取消兩臺風機盤管，立即召集供貨單位落實，雖然事后確認合同數(shù)量已減少了這兩臺風機盤管，但如果我們不了解，而合同中又包含，那么我們需支付這兩臺設備的費用。再比如我們某工程配電箱招標后，專業(yè)工程師在收到投標文件后，發(fā)現(xiàn)漏報一種開關，因數(shù)量多，總價相差約四五萬元，在未簽合同前，通過雙方協(xié)商，圓滿解決了問題，避免了損失。

2、工程項目的中期管理——管理的重心
　　這一階段主要是現(xiàn)場的質量、進度、成本以及溝通協(xié)調的問題。這個階段是管理的重心，最復雜繁瑣。這個階段可以通過管理人員分工、任務分配來完成,要做到時時事事有人管理。從大的方面來講，什么人管哪一棟樓，什么時候定期或不定期檢查工地，什么時候要完成什么目標，誰主抓現(xiàn)場、誰主抓技術、誰主抓溝通協(xié)調、處理各種社會關系……，從小的方面講，短期目標誰主抓這幾件事，誰負責另外幾件事……，這樣分工清楚、責任明確、又充分發(fā)揮各自的特長，就比較好管理，但有分工，絕不能分家，絕不能他的事我不管，我的事他不管，誰的事都是房地產(chǎn)開發(fā)公司的事，哪一個環(huán)節(jié)都不能出現(xiàn)紕漏、差錯，必須及時溝通，每一位都要了解工地的總體情況，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，工程的每個方面都要備受關注，工程建設任務很緊急,工程質量是生命,進度是效益，如何抓好這一階段的現(xiàn)場管理，質量、進度、投資是矛盾的也是相輔相成的。
　　2.1、質量管理
　　工程質量管理中的質量控制主要表現(xiàn)為施工組織的質量控制和施工現(xiàn)場的質量控制，工程現(xiàn)場質量控制的內容包括工藝質量控制和產(chǎn)品質量控制，簡單的說就是材料、構件、設備本身質量控制和施工、安裝工藝過程的質量控制。以土建工程為例來說：目前，無論是監(jiān)理單位還是施工單位，都比較重視工程主體階段的施工質量，確保不出現(xiàn)大的質量事故和安全事故，但對于框架填充墻、抹灰等后期工程質量較放松，以致出現(xiàn)墻體裂縫多，抹灰面平整度不夠等問題，造成維修工作量加大。在工程裝修階段，因為房地產(chǎn)開發(fā)公司的原因，多數(shù)面層材料的花色、樣式均由領導選定，監(jiān)理、施工單位為滿足領導要求，比較注重花色、樣式，而忽略內在質量，一旦發(fā)生質量問題，就以“這是領導定的，我們也沒有辦法”等理由來搪塞。質量控制主要在以下幾個方面。
　　2.1.1、材料方面
　　目前的建筑市場，機械、人工費用已沒有多少利潤，承包商為賺取更大的利潤，只能從材料上考慮，往往是按工程技術規(guī)范要求的品種、規(guī)格等采購相關的半成品，但對質量不進行有效的控制，放任自流，技術參數(shù)無法達到要求，而國內參差不齊的建材市場為其提供了源頭。一旦這些成品、半成品、構配件及原材料進入工程施工現(xiàn)場并使用到工程項目中，將給工程留下質量隱患。材料對于工程質量的重要性不言而喻，在施工現(xiàn)場，要加強材料質量的控制，這就要求我們：
　�。�1）平時注意各方面材料信息的搜集整理工作，了解各個方面材料供應的品牌質量、市場價格信息等。
　　（2）要求施工單位購買材料前,提供材料樣品并封樣品，加強材料的檢查驗收，嚴把質量關。項目管理者聯(lián)盟
　　（3）督促施工企業(yè)抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用，該采取措施保護的，一定要采取措施保護。
　�。�4）做好材料的試驗、檢驗工作。鋼筋焊接接頭的現(xiàn)場抽樣檢測工作施工現(xiàn)場很難做到。
　　2.1.2、人的方面
　　人是施工過程的主體，是影響工程質量的主觀因素，工程質量的形成受到所有參加工程項目人員的共同作用，他們是形成工程質量的主要因素，人工作質量的高低直接決定了工程項目的質量。在我們施工現(xiàn)場管理時，首先要考慮到對人的因素的控制。例如：在現(xiàn)行清單招標合理低價中標的情況下，承包企業(yè)為取得更高的經(jīng)濟效益，往往選用的人工費低的作業(yè)人員。這就更加增加了我們現(xiàn)場管理的難度，要適時地了解情況，在工作上要講原則，但要尊重大家，要與大家交朋友，說白一點我們在工作上要扮“包公”，在生活上“做朋友”，體現(xiàn)人文管理，注意解決矛盾、緩解壓力，使工人趕到了關懷，心情愉悅的投入到工作中。
　　2.1.3、工作方法方面
　　施工過程中的方法包含工程建設周期內所采取的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設計等。施工方案正確與否，直接影響工程質量控制能否順利實現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不周而拖延進度，影響質量，增加投資。在審核施工方案時，必須結合工程實際，從各個方面進行全面分析、綜合考慮，力求有利于提高質量、加快進度、降低成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員一定要強調的工程技術交底工作，為什么強調這項工作，有兩方面的原因。
　　（1）目前，技術交底工作在各個施工現(xiàn)場比較忽視，施工單位、監(jiān)理單位往往認為工人做了這么多年，知道怎么做，在我做現(xiàn)場管理工作時，曾經(jīng)在施工現(xiàn)場詢問工人，如何進行作業(yè)，大面上都知道怎么做，但工程的特殊要求就不知道了。
　�。�2）通過技術交底可以解決一些觀感上的問題：如鋪貼大門廳地磚（或石材）為例，中國人的審美觀以對稱為美，很多門廳正對大樓梯，如果居中向兩邊鋪貼，則中縫與門縫（或旋轉門中軸）對齊，如相反，則可能造成觀感上的位置偏移，如大廳中間有拼圖，則效果更差。
　　2.1.4、環(huán)境方面
　　影響工程質量的環(huán)境因素很多，常見的主要由工程地質、水文、氣象、照明、污染等。這種環(huán)境因素對工程質量的影響具有復雜而多變的特點，形成的質量后果難以具體到某方責任，造成的維修費用往往要甲方承擔，在施工過程中，要時刻注意環(huán)境的變化，督促、落實相關方采取必要的措施，避免發(fā)生質量問題。比如：我在陽光國際中心項目施工期間，地下室地面施工期間正處在雨季，雖然采取了擋水措施，但是因瞬間雨水太大，仍有部分雨水沖入地下室，造成施工現(xiàn)場地下室排水60個機械臺班并沖洗地下室，增加了工程投資。
　　在工程施工過程中，往往前一工序就是后一工序的環(huán)境，前一分項、分部工程也就是后一分項、分部工程的環(huán)境，這種環(huán)境引起的質量差異的劃分比較明確，但對工期、質量的影響較大，因此根據(jù)工程的特點和具體條件，應對影響質量的環(huán)境因素采取有效的措施嚴加控制。例如：我在陽光國際中心項目的電梯前室，樓板澆注混凝土局部偏高，造成鋪貼石材的粘結層厚度減小，如不鑿除多余的混凝土，將造成質量隱患，石材容易空鼓，現(xiàn)場只能鑿除多余的混凝土，影響了工程進度。
　　2.2、施工現(xiàn)場進度控制
　　房地產(chǎn)工程項目建設一個顯著的特點就是工期緊張，因此控制工程進度是現(xiàn)場管理的一項很重要的工作。工程項目建設進度受諸多因素影響，這就要求我們管理人員在事先對影響進度的各種因素做好預測、分析，給與足夠的重視，提前解決，做好控制。綜合我們以前工程建設經(jīng)驗，影響工程進度的主要因素存在以下幾個方面:
　　2.2.1、建設單位的影響
　�。�1）工程施工合同中未涉及問題的談判、確定。例如：材料替代、清單漏項單價的確認等。
　�。�2）現(xiàn)場管理人員組織、管理、協(xié)調能力不足，致使承包商、分包商、材料設備供應商的配合上出現(xiàn)矛盾，致使無法按照進度計劃執(zhí)行。
　�。�3）向有關行業(yè)主管部門提出各種申請審批、審核手續(xù)的延誤。項目管理論壇
　�。�4）房地產(chǎn)公司負責供應的材料、設備供貨不及時，數(shù)量、型號、技術參數(shù)與實際所需不符，貨物產(chǎn)品質量不合格。
　�。�5）對施工單位提供的工程需用材料設備的確認時間太長。
　�。�6）工程項目使用功能的局部調整和完善。
　　2.2.2、設計單位的影響
　�。�1）不能按設計合同的約定及時提供施工所需的圖紙。項目管理者聯(lián)盟文章
　�。�2）為項目設置的設計人員各專業(yè)間缺乏協(xié)調配合，致使各專業(yè)之間出現(xiàn)設計矛盾，圖紙的“缺、漏、碰、錯”現(xiàn)象嚴重，導致設計變更大量增加。
　　（3）不能按建設單位的要求及時解決在施工過程中出現(xiàn)的設計問題。
　　2.2.3、承包商（分包商）的影響
（1）項目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗不足。
　�。�2）不能根據(jù)施工現(xiàn)場情況及時調配勞動力和施工機具，施工人員的經(jīng)驗、水平及人數(shù)不能滿足施工需要。
　�。�3）施工用機械設備配置不合理不能滿足施工需要。
　�。�4）承包商采購的材料供應不及時，材料的數(shù)量、型號及技術參數(shù)錯誤，供貨質量不合格。
　　（5）總承包商協(xié)調管理各分包商的能力不足，相互配合工作不及時、不到位。
　�。�6）承包商（分包商）自有資金不足或資金安排不合理，無法滿足工程建設需要。
　　2.2.4、材料設備供應商的影響
　　（1） 原材料、配套零部件供應不能滿足生產(chǎn)需要，生產(chǎn)能力不能滿足需要。
　�。�2）運輸方式及運力不能滿足需要。
　�。�3）生產(chǎn)產(chǎn)品的型號、參數(shù)、數(shù)量錯誤或與樣品不符、與合同不符。項目管理培訓
　�。�4）包裝、存儲、運輸及二次搬運不當造成貨物破損和丟失。
　�。�5） 供應商的自有資金不足或資金使用安排不合理，無法支付原材料費用。
　　2.2.5、監(jiān)理單位的影響
　�。�1）監(jiān)理項目部配置的監(jiān)理工程師的學歷、專業(yè)、資質、資格、經(jīng)驗、水平、數(shù)量、年齡、健康狀況不能滿足工程監(jiān)理需要。
　�。�2）責任心不強、管理協(xié)調能力薄弱，不能根據(jù)施工現(xiàn)場的實際情況及時采取有效措施保證工程按計劃實施。
　　從上述諸多因素影響工程進度的程度看建設單位和承包商（分包商）起著最主要的作用，當然更是人的原因。房地產(chǎn)開發(fā)公司作為建設項目現(xiàn)場的組織和管理者對項目現(xiàn)場計劃進行綜合有效的控制，對影響進度的各種因素進行全面的預測和分析，協(xié)調聯(lián)動，促進對有利因素的充分利用和對不利因素的妥善預防及克服，實現(xiàn)對進度的主動控制，保證工期目標的實現(xiàn)。
　　2.3、施工現(xiàn)場投資控制
　　目前，在清單招標合理低價中標的情況下，施工單位往往采取先低價中標、然后高索賠即：通過施工現(xiàn)場的洽商、簽證、變更及清單漏項（以下統(tǒng)稱經(jīng)濟費用簽單）來完成其經(jīng)濟目的，尤其清單漏項部分的工程費用，往往成為施工單位索賠費用的重點。
　　施工現(xiàn)場的各項經(jīng)濟費用簽單通常采用建設單位和監(jiān)理單位確認的做法，因監(jiān)理單位目前大部分實行監(jiān)理部負責制，且其人員受責任心和造價控制能力的限制，往往實際控制能力大打折扣，甚至個別人員受個人經(jīng)濟利益的驅動，喪失原則，這就要求我們現(xiàn)場管理人員：
　　2.3.1、提高責任心和業(yè)務水平
首先要熟悉施工圖、招投標文件及合同等有關資料，其次要深入施工現(xiàn)場，必要的時候留下一些工程錄像和照片，了解施工中的異常情況或施工工藝變動情況。
　　簽發(fā)工程簽證時，要考慮其內容是否符合有關資料規(guī)定，是否包含在定額施工范圍內，注意剔出重復的工程量，因為有些工作內容雖然沒有在圖紙上反映，但包含在定額之中，工程量確認要盡可能詳細，不能含糊其辭，要以審計部門進行工程量計算方便為原則，要嚴格把握，實際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進去以增大數(shù)量進行補償。同時要加強學習、積累工程造價知識，尤其工程定額雖是參考性的，但計量規(guī)則我們還是應該熟悉的，且土建人員對其他專業(yè)了解不深。
　　2.3.2、做好文字和各種影響資料的紀錄
　　針對從施工到審計時間較長的實際情況，為避免記不清楚，要根據(jù)施工現(xiàn)場的實際情況及時做好記錄，避免日后的口舌之爭，甚至形成費用的增加。
　　2.3.3、嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程變更制度
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司目前執(zhí)行工程變更審核制度，對于增加規(guī)模，提高標準的工程變更，更是要嚴格履行變更手續(xù)，杜絕變更的隨意性。
　　2.3.4、工程簽證及時，全面考慮
　　及時辦理各項工程簽證，避免由于時間過長而以其不必要的糾紛。對于增加費用的，施工單位會據(jù)理力爭，少了，對方肯定不同意；對于費用減少的，我們要據(jù)理力爭，這是體現(xiàn)我們工作質量和責任心的地方。比如：施工現(xiàn)場依據(jù)使用功能的考慮，需要大開間，取消一堵墻體，往往施工單位出一份洽商取消了土建墻體的施工，但相應的電器插座、管線是否取消就沒有了下文，而在工程審計階段，往往分專業(yè)審計，電氣專業(yè)的審計人員見不到土建的洽商，這就造成我們該減的費用沒有減下來（要注意承包商預埋的工程量）。
　　2.3.4.1、工程簽證必須量化要求，每一個字、每一個字母都必須清晰
　　比如：閥門型號一個字母的差別，費用則相差數(shù)倍，同樣的閥門因內襯材料的不同，一個是橡膠墊，一個是四氟墊，但價格一個是七八百元，而另一個則達到兩千多元。
　　2.3.4.2、工程簽證發(fā)生的責任界線劃分要明確
　　現(xiàn)場工程簽證有時前后有反復出現(xiàn)接近的施工內容，先變與后變的部位反映不清，洽商內容簽發(fā)后是否施工不明確，部分工程量簽發(fā)取消時，界線劃分不明確，造成審計難度加大，有可能造成費用增加，例如：在某工程消防管道預覽洞的四周，消防單位的封堵和裝修與土建施工單位的裝修無法銜接，因此在工程會議中要求土建施工單位處理此處，土建施工單位報送600元每層的費用�，F(xiàn)場監(jiān)理工程師核算后200元每層，并簽發(fā)。土建施工單位認為費用太少不同意施工，監(jiān)理單位又通知消防單位自行施工。工程決算時土建單位將監(jiān)理工程師簽發(fā)的200元每層的文件拿出來進行費用索賠，消防單位將監(jiān)理工程師的自行施工的通知拿出來。如果工程分開決算，則建設單位被動。
　　2.3.4.3、工程簽證的費用編制原則和程序
　　現(xiàn)場簽證費用是整個工程投資的一部分，所以該費用預算的編制及結算應與正規(guī)的預算編制原則和程序相一致；其中執(zhí)行的定額、基價及取費標準也應與主體工程所簽訂合同規(guī)定相吻合。
　　2.3.5、做好原合同施工范圍內未施工工程量的核減工作
　  審計單位或財政評審往往只是對有資料依據(jù)的圖形、文字資料進行審核，即使到工程現(xiàn)場查驗，由于時間和經(jīng)驗的不足，難免出現(xiàn)失誤，對于已經(jīng)隱蔽的分項更無從查起，勢必會造成工程費用的實際加大。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員一定要做好核減原施工合同范圍內施工單位沒有施工的工程量。
　　綜上所述，只要在工程建設中加強“經(jīng)濟”觀念，抱著認真負責的態(tài)度，堅持實事求是的辦事作風，充分重視節(jié)約投資的重要性，就一定能管好用好施工現(xiàn)場經(jīng)濟費用簽單，真實反映工程的原貌。

3、工程項目的后期管理——管理的升華
　　這個階段主要是處理遺留問題、做好后期服務，并吸取教訓、總結經(jīng)驗。這個階段要重視，各自該完成的目標要完成，該收尾的要及時收尾，千萬不要留下一個爛攤子。特別要回顧一下，哪個環(huán)節(jié)出了不該出的問題，哪些方面做得比較好，以便以后的工程可以避免或借鑒。
　　3.1工程項目收尾
　　施工單位完成合同內容規(guī)定的工作后，提供工程竣工驗收報告，房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員要督促監(jiān)理單位進行工程竣工預驗收，需要進行分戶驗收的監(jiān)督施工單位、監(jiān)理工程師認真完成分戶驗收。應該進行專項驗收的監(jiān)理工程師整理資料，協(xié)助施工單位一起完成專項驗收�，F(xiàn)場管理人員組織監(jiān)理單位、施工單位，邀請政府相關管理部門參加，進行工程竣工驗收，報政府建設主管部門備案。
　　3.2工程資料收尾
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員的所有工程資料都要進行資料歸檔，每一個人都要完成一份總結報告。將工程現(xiàn)場管理過程中的經(jīng)驗，成果總結歸檔以便房地產(chǎn)開發(fā)公司將來借鑒利用
所有這些歸根結底就是人的管理，個人的業(yè)務水平是一個方面，而個人的責任心才是最重要的。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員應該是集工程技術、工程控制、管理技術于一身的復合型人才。（資料來源：項目管理者聯(lián)盟）

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