在分析組織結(jié)構(gòu)之前，我們必須先了解開發(fā)商的項(xiàng)目管理工作的主要內(nèi)容及流程，因?yàn)殚_發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)在很大程度上是依賴與其業(yè)務(wù)工作的內(nèi)容及工作流程。
一、開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容
房地產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，從征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，但一般情況下劃分為如下三大階段
1、 前期的準(zhǔn)備階段
主要是辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。
2、 建筑施工階段
工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。
3、經(jīng)營(yíng)階段
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。
至于物業(yè)管理，一般由專業(yè)性的物業(yè)管理公司進(jìn)行，它已經(jīng)脫離了開發(fā)商企業(yè)職能的業(yè)務(wù)范圍。
無論開發(fā)商采取哪種組織結(jié)構(gòu)，都必定設(shè)置相關(guān)的部門或崗位與上述工作對(duì)應(yīng)，下面我們分析目前比較流行的幾種組織模式。
二、開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)與管理模式
現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。這四種管理模式各有千秋。
1、部門制項(xiàng)目管理根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。銷售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。
2、公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。
3、事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對(duì)外委托。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。
4、專業(yè)管理公司項(xiàng)目制
專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。
目前國(guó)內(nèi)有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)多采取第一種結(jié)構(gòu)，小型的公司則采取專業(yè)管理公司項(xiàng)目制的方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化是圍繞項(xiàng)目管理工作內(nèi)容展開的，由于組織結(jié)構(gòu)不同，導(dǎo)致企業(yè)信息化的應(yīng)用模式會(huì)發(fā)生一些變化。
三、項(xiàng)目管理信息化應(yīng)用模式
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)也跟ERP、CRM等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同，由許多功能模塊組成，一般包括進(jìn)度計(jì)劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。下面以全國(guó)首家房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)邦永PM2為例，介紹其與不同組織結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)的應(yīng)用模式。
n 部門制
在公司內(nèi)部應(yīng)用，各個(gè)職能部門配置相關(guān)的操作權(quán)限，實(shí)現(xiàn)其相關(guān)的業(yè)務(wù)職能。
n 公司制
投資商與公司聯(lián)合應(yīng)用，以公司為應(yīng)用核心，相關(guān)部門或職能崗位配制相關(guān)的操作權(quán)限。
n 事業(yè)部制
以公司為應(yīng)用核心，各個(gè)事業(yè)部建立不同的數(shù)據(jù)帳套，即要考慮事業(yè)部?jī)?nèi)部業(yè)務(wù)流程與職能，又要從公司的角度考慮各個(gè)事業(yè)部之間資金、人力資源的平衡，以及不同項(xiàng)目的比較分析。
n 專業(yè)管理公司制
以投資商為核心，策劃咨詢公司、運(yùn)遷公司、建筑公司、銷售公司等協(xié)助應(yīng)用，投資商將相關(guān)應(yīng)用權(quán)限配置給不同的相關(guān)單位。
各個(gè)功能模塊的基本目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)部門的相關(guān)職能，詳細(xì)的應(yīng)用要點(diǎn)我們不再展開。實(shí)施項(xiàng)目管理信息化后，能夠?qū)㈤_發(fā)商的管理水平提升到一個(gè)新的高度，具體表現(xiàn)如下：
n 以項(xiàng)目生命周期理論為基礎(chǔ)，通過計(jì)劃、跟蹤和控制來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理
強(qiáng)調(diào)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的重要作用，通過制訂詳細(xì)、完善的計(jì)劃來指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施；在實(shí)施的過程中隨時(shí)搜集項(xiàng)目的進(jìn)度信息（包括工程進(jìn)度、成本進(jìn)度、形象進(jìn)度和交付成果進(jìn)度），將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，對(duì)其中存在的偏差及時(shí)予以糾正，使得項(xiàng)目總是在計(jì)劃的軌道上前進(jìn)，切實(shí)保證項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。
n 實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的多角度、多要素管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及的要素眾多，既包括人、財(cái)、物的管理，也包括時(shí)間、采購、合同、質(zhì)量的管理，對(duì)這些要素全面關(guān)注，以科學(xué)的項(xiàng)目管理模式實(shí)現(xiàn)對(duì)這些要素的集成管理。
n 能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的組織和人員眾多，除業(yè)主方之外，還有設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商等，業(yè)主作為項(xiàng)目的核心，自然也是信息處理的中心，大量的信息從其他各方傳遞給業(yè)主，業(yè)主要對(duì)這些信息加以分析處理，同時(shí)也要將大量的信息傳遞給有關(guān)各方，信息傳遞的速度和準(zhǔn)確性將直接影響到項(xiàng)目的決策，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目的完成時(shí)間和成本產(chǎn)生影響。項(xiàng)目有關(guān)各方通過網(wǎng)絡(luò)可隨時(shí)獲取相應(yīng)數(shù)據(jù)，及時(shí)、準(zhǔn)確地溝通協(xié)調(diào)，從而有效縮短項(xiàng)目周期，降低項(xiàng)目成本。
n 對(duì)項(xiàng)目資金管理予以了特別關(guān)注，能夠?qū)崿F(xiàn)與企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的完美對(duì)接
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。通過對(duì)資金計(jì)劃、資金到位、資金支出和回款情況的全面把握，隨時(shí)提供項(xiàng)目資金狀況，幫助業(yè)主有效地實(shí)現(xiàn)資金平衡，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和成本；同時(shí)，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，并可通過財(cái)務(wù)接口與企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)完美對(duì)接，完全能夠滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的需要。
n 提供了定額管理和項(xiàng)目預(yù)算功能，與項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度關(guān)聯(lián)，為項(xiàng)目的成本控制提供了基礎(chǔ)
PM2內(nèi)置了各地不同的定額標(biāo)準(zhǔn)，并能實(shí)現(xiàn)定額標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)入、導(dǎo)出，使用戶定額管理的工作量大大減輕；以定額為基礎(chǔ)，項(xiàng)目預(yù)算的編制也十分方便。
n 有機(jī)整合了銷售管理功能，使銷售資金納入項(xiàng)目整個(gè)資金流。
銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它不僅要實(shí)現(xiàn)了對(duì)銷售業(yè)務(wù)的支持，更加重要的是要使銷售計(jì)劃、銷售資金與項(xiàng)目整體的資金計(jì)劃和現(xiàn)金流量協(xié)調(diào)，并進(jìn)行相關(guān)的財(cái)務(wù)處理。
n 提供了眾多的項(xiàng)目管理工具和方法
提供了眾多成熟、先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法，如責(zé)任矩陣、甘特圖、網(wǎng)絡(luò)圖（單代號(hào)、雙代號(hào)）、關(guān)鍵線路法、掙值分析、蒙特卡羅分析等，這些工具和方法在項(xiàng)目管理實(shí)踐中廣泛應(yīng)用，是提高項(xiàng)目管理水平的有效手段。
n 操作簡(jiǎn)單、圖表形式多樣，尤其適合決策者使用
考慮到用戶的不同需要，提供了圖、表、文字等多種信息表現(xiàn)形式，各類信息均能方便地導(dǎo)入、導(dǎo)出，實(shí)現(xiàn)與其他系統(tǒng)的數(shù)據(jù)共享。操作方式簡(jiǎn)單，通過適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，用戶就能迅速掌握其使用方法。
