如何做好房產(chǎn)項(xiàng)目管理
發(fā)布時(shí)間：2010/9/9 11:31:00
【摘 要】在經(jīng)濟(jì)社會,企業(yè)之間的競爭已經(jīng)由產(chǎn)品質(zhì)量競爭轉(zhuǎn)化為價(jià)格競爭。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,要使自己能夠在激烈的市場中立于不敗,加強(qiáng)對自身工程項(xiàng)目的管理和控制,如何達(dá)到減支增效,是今后發(fā)展中必須十分注意的問題。本文主要分析了如何在房產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中要處理好的各個環(huán)節(jié)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);施工系統(tǒng);項(xiàng)目管理;成本控制
現(xiàn)階段,在我國房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理中主要存在著以下幾個問題:首先是怎樣才能把一個比較復(fù)雜的項(xiàng)目管理過程通過改變成為一個可以控制的過程;其次是由于資源的稀缺,就要求對有限資源進(jìn)行合理配置,從而能夠提高資源的利用效率;第三就是在項(xiàng)目的進(jìn)程中,如何對項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的關(guān)系及時(shí)的進(jìn)行評估;如何針對項(xiàng)目投資過程中采集的信息資源進(jìn)行及時(shí)有效的決策;如何定量的預(yù)測并降低項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)等。要解決好上述問題,首先要處理好的就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對施工項(xiàng)目的高效管理,理順項(xiàng)目體系和施工系統(tǒng),以及加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制等問題。
一、項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)
項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容就是研究怎樣以比較高的效益實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),它主要以項(xiàng)目經(jīng)理作為逐個項(xiàng)目工程的負(fù)責(zé),從而對項(xiàng)目進(jìn)行比較系統(tǒng)合理地組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃,在合乎邏輯規(guī)律的基礎(chǔ)上保證對這個項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制,保證項(xiàng)目工程的組織進(jìn)行都有極高的效率,進(jìn)而使參與項(xiàng)目的各個生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、合理配置,保證施工生產(chǎn)的均衡性,利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時(shí)限、所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算所進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理的主要對象就是項(xiàng)目,但是由于項(xiàng)目具有一次性的特點(diǎn),所以項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行管理,具有全面性、科學(xué)性和程序性。我們知道,項(xiàng)目管理的目標(biāo)主要就是實(shí)現(xiàn)整個項(xiàng)目的目標(biāo),所以,項(xiàng)目管理的內(nèi)容制定也在很大程度上受到整個項(xiàng)目工程目標(biāo)的影響,主要可以概括為控制、管理和協(xié)調(diào)三個主要模塊。
在一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中,少不了一些人力,物力和資金等要素的參與,一個項(xiàng)目的順利完成不僅需要這些生產(chǎn)要素,更需要通過管理者對這些生產(chǎn)要素進(jìn)行合理的配置,達(dá)到它們的最大功效,這就是項(xiàng)目管理過程中需要解決的一個系統(tǒng)性工程,從這一點(diǎn)上來說,我們也認(rèn)為項(xiàng)目管理具有一個系統(tǒng)管理的特點(diǎn)。加強(qiáng)施工項(xiàng)目管理,必須對施工項(xiàng)目的生產(chǎn)要素詳細(xì)分析,認(rèn)真研究并強(qiáng)化其管理。對施工項(xiàng)目生產(chǎn)要素進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在四方面:第一就是對生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置,即適時(shí)、適量、比例適當(dāng)、位置適宜地配備或投入生產(chǎn)要素以滿足施工需要;第二是對生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化組合,即對投入施工項(xiàng)目的生產(chǎn)要素在施工中適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用;第三是對生產(chǎn)要素進(jìn)行動態(tài)管理。動態(tài)管理主要是對各個生產(chǎn)要素進(jìn)行合理配置和組合,它的核心內(nèi)容是在遵循整個項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律的基礎(chǔ)上,比較有效地利用各種生產(chǎn)要素,使它們在項(xiàng)目的運(yùn)行過程中能夠比較合理地分配,達(dá)到供需上的平衡;第四是要在資源稀缺的現(xiàn)實(shí)情況下比較合理高效地使用資源,在保證項(xiàng)目順利運(yùn)行和整體效益的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化目標(biāo)。
二、項(xiàng)目管理的施工系統(tǒng)
我們把項(xiàng)目管理的施工系統(tǒng)主要分為技術(shù)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng),這三個系統(tǒng)之間存在著相互聯(lián)系,互有影響的關(guān)系。主要可以概括為:首先,技術(shù)系統(tǒng)是主要核心,這是因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理,它的主要目的是能夠向業(yè)主提供具有高質(zhì)量和高技術(shù)含量的房屋。所以,施工活動的關(guān)鍵是技術(shù)性活動,只有采取先進(jìn)的技術(shù)措施,才能做到低投入高產(chǎn)出,并創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。確定科學(xué)、合理的施工方案與施工工藝是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。其次,施工項(xiàng)目是由人來操作的,故必然產(chǎn)生人與人之間的聯(lián)系,即為社會系統(tǒng)。項(xiàng)目管理,人是第一要素。工程施工項(xiàng)目的第一責(zé)任人項(xiàng)目經(jīng)理除必須具備較高的政治素質(zhì)、具有較全面的施工技術(shù)知識、具有較高的組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力,而這組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力高低的體現(xiàn)關(guān)鍵就在于能否充分調(diào)動廣大勞動者的積極性,這也是順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的關(guān)鍵所在。最后,我們把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)作為一個比較關(guān)鍵的分系統(tǒng),它也是項(xiàng)目管理的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)之一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個生產(chǎn)過程也可以說是一個經(jīng)濟(jì)活動過程,因?yàn)樵陧?xiàng)目開發(fā)過程中需要投入數(shù)目巨大 的資金和財(cái)物,如果沒有對這個項(xiàng)目工程進(jìn)行有效的管理,不能對項(xiàng)目資金進(jìn)行有效地控制不僅會造成資源的浪費(fèi),而且還可能影響到工程的進(jìn)度和質(zhì)量。
經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是與技術(shù)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)相伴隨而發(fā)生的,是一個投入和產(chǎn)生的系統(tǒng)。施工過程中的每個環(huán)節(jié)都要進(jìn)行投入產(chǎn)出分析,搞好責(zé)任成本管理,對所有資源要素按時(shí)間節(jié)奏進(jìn)行動態(tài)優(yōu)化組合,以保證以最低的投入獲得最大的產(chǎn)生,也就是說,工程項(xiàng)目在施工生產(chǎn)過程中的每一環(huán)節(jié)都要進(jìn)行項(xiàng)目成本控制,成本核算過程與施工生產(chǎn)過程同步進(jìn)行,在時(shí)間上保持一致,這樣才能保證項(xiàng)目成本核算的準(zhǔn)確性和一致性,才能真正做好項(xiàng)目成本控制。
三、項(xiàng)目成本控制及原則
項(xiàng)目成本控制,指在項(xiàng)目成本的形成過程中,對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支,進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時(shí)糾正正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi),保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。施工項(xiàng)目成本控制的目的,在于降低項(xiàng)目成本,提高經(jīng)濟(jì)效益。施工項(xiàng)目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心,施工項(xiàng)目經(jīng)理部在對項(xiàng)目施工過程進(jìn)行成本控制時(shí),必須遵循以下基本原則。
1、成本最低化原則。施工項(xiàng)目成本控制的根本目的,在于通過成本管理的各種手段,促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本,以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。在實(shí)行成本最低化原則時(shí),應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面掘各種降低成本的能力,使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí);另一方面要從實(shí)際出發(fā),制定通過主觀努力可能達(dá)到合理的最低成本水平。
2、全面成本控制原則。全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過程的管理,亦稱三全”管理。項(xiàng)目成本的全員控制有一個系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,包括各部門、各單位的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)和班組經(jīng)濟(jì)核算等等,應(yīng)防止成本控制人人有責(zé),人人不管。項(xiàng)目成本的全過程控制要求成本控制工作要隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個階段連續(xù)進(jìn)行,既不能疏漏,又不能時(shí)緊時(shí)松,應(yīng)使施工項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。
3、動態(tài)控制原則。施工項(xiàng)目是一次性的,成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制,即動態(tài)控制,因?yàn)槭┕?zhǔn)備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容確定成本目標(biāo)、編制成本計(jì)劃、制訂成本控制的方案,為今后的成本控制作好準(zhǔn)備;而竣工階段的成本控制,由于成本盈虧已基本定局,即使發(fā)生了糾差,也已來不及糾正。
4、目標(biāo)管理原則。目標(biāo)管理的內(nèi)容包括:目標(biāo)的設(shè)定和分解,目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行,檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果,評價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo),形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán),即PDCA循環(huán)。
5、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。在項(xiàng)目施工過程中,項(xiàng)目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí),享有成本控制的權(quán)力
四、項(xiàng)目成本控制措施
降低施工項(xiàng)目成本的途徑,應(yīng)該是既開源又節(jié)流,或者說既增收又節(jié)支。只開源不節(jié)流,或者只節(jié)流不開源,都不可能達(dá)到降低成本的目的,至少是不會有理想的降低成本效果。控制項(xiàng)目成本的措施歸納起來有三大方面:組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施。
首先,項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目成本管理的第一責(zé)任人,全面組織項(xiàng)目部的成本管理工作,應(yīng)及時(shí)掌握和分析盈虧狀況,并迅速采取有效措施;工程技術(shù)部是整個工程項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門,應(yīng)在保證質(zhì)量、按期完成任務(wù)的前提下盡可能采取先進(jìn)技術(shù),以降低工程成本;經(jīng)營部主管合同實(shí)施和合同管理工作,負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的申報(bào)和催款工作,處理施工賠償問題,經(jīng)濟(jì)部應(yīng)注重加強(qiáng)合同預(yù)算管理,增創(chuàng)工程預(yù)算收入;財(cái)務(wù)部主管工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作,應(yīng)隨時(shí)分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況,合理調(diào)度資金;項(xiàng)目經(jīng)理部的其它部門和班組都應(yīng)精心組織,為增收節(jié)支盡責(zé)盡職。
其次,制訂先進(jìn)的、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案,以達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。施工方案包括四大內(nèi)容:施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵所在。在施工過程中努力尋求各種降低消耗、提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等降低成本的技術(shù)措施。嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),杜絕返工現(xiàn)象,縮短驗(yàn)收時(shí)間,節(jié)省費(fèi)用開支。
最后,在經(jīng)濟(jì)措施上要加強(qiáng)人工費(fèi)控制管理。主要包括:改善勞動組織,減少窩工浪費(fèi);實(shí)行合理的獎懲制度;加強(qiáng)技術(shù)教育和培訓(xùn)工作;加強(qiáng)勞動紀(jì)律,壓縮非生產(chǎn)用工和輔助用工,嚴(yán)格控制非生產(chǎn)人員比例。然后是材料費(fèi)控制管理。主要包括改進(jìn)材料的采購、運(yùn)輸、收發(fā)、保管等方面的工作,減少各個環(huán)節(jié)的損耗,節(jié)約采購費(fèi)用;合理堆置現(xiàn)場材料,避免和減少二次搬運(yùn);嚴(yán)格材料進(jìn)場驗(yàn)收和限額領(lǐng)料制度;制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施,合理使用材料,綜合利用一切資源。再次是機(jī)械費(fèi)控制管理。主要包括正確選配和合理利用機(jī)械設(shè)備,搞好機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)修理,提高機(jī)械的完好率、利用率和使用效率,從而加快施工進(jìn)度、增加產(chǎn)量、降低機(jī)械使用費(fèi)。最后是間接費(fèi)及其它直接費(fèi)控制。主要包羅整頓管理機(jī)構(gòu),合理確定管理幅度與管理層次,節(jié)約施工管理費(fèi)等等。 項(xiàng)目成本控制的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施,三者是融為一體、相互作用的。項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目成本控制中心,要以投標(biāo)報(bào)價(jià)為依據(jù),制定項(xiàng)目成本控制目標(biāo),各部門和各班組通力合作,形成以市場投標(biāo)報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)的施工方案經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、物資采購、經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、勞動力配備經(jīng)濟(jì)優(yōu)化的項(xiàng)目成本控制體系
綜上所述,項(xiàng)目管理與項(xiàng)目成本控制之間的關(guān)系是十分密切的,只有在加強(qiáng)項(xiàng)目管理的前提下,才能夠有效地控制項(xiàng)目成本;而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的有效控制,才能夠使項(xiàng)目管理的目的充分實(shí)現(xiàn)。
【參考文獻(xiàn)】
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