房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

    房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。
（一）工程施工管理
    對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務如下。
1.項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。
3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。
4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。
5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（二）開發(fā)項目的工程施工控制
    無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。
1.工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。
（1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：
    第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表不。
①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關鍵工作。
②網(wǎng)絡圖法。其基本原理是首先應用網(wǎng)絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。
    具體例子見圖。圖中表示該工程分為兩段施工，即Ⅰ段、Ⅱ段；施工為四個工序：土方工程、基礎工程、結(jié)構工程、裝修工程。
    第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。
    第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。
（2）進度計劃的監(jiān)測——防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。
（3）進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。
2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：
（1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。
（2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。
（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差；嚴格控制混凝土質(zhì)量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術要求實施。
（4）建立有關質(zhì)量文件的檔案制度。
3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。
（1）直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。
（2）間接費用監(jiān)測分析。間接費的預算數(shù)量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。

                                                                              2009-8-11